Gemeinsames Eigentum entsteht häufig im Zuge von Erbschaften, Schenkungen oder gemeinsamen Immobilieninvestitionen. Solange sich alle Miteigentümer über Verwaltung und Nutzung einig sind, funktioniert diese Form der Eigentumsgemeinschaft meist reibungslos. Problematisch wird es jedoch, wenn unterschiedliche Vorstellungen über die Verwendung oder Verwertung der Sache bestehen. Kommt es zu keiner Einigung, bleibt oft nur der Weg der gerichtlichen Aufhebung der Eigentumsgemeinschaft- die sogenannte Teilungsklage.
Dieser Beitrag erläutert die rechtlichen Grundlagen, den Ablauf und die typischen Fallkonstellationen einer Teilungsklage nach österreichischem Recht.
Was ist eine Teilungsklage?
Die Teilungsklage ist ein gesetzlich vorgesehenes Instrument, mit dem ein Miteigentümer die Aufhebung des gemeinsamen Eigentums an einer Sache (etwa einer Immobilie oder einem Grundstück) verlangen kann. Wenn sich die Miteigentümer nicht einvernehmlich über die Aufteilung oder den Verkauf einigen, kann jeder von ihnen das eine Teilungsklage bei Gericht einbringen, um die Teilung durchzusetzen.
Wann ist eine Teilungsklage möglich?
Eine Teilungsklage kommt insbesondere in folgenden Fällen in Betracht:
- wenn sich Miteigentümer nicht über Nutzung, Verwaltung oder Verkauf einigen können,
- wenn ein Miteigentümer ausbezahlt werden möchte,
- wenn es sich um Erbengemeinschaften handelt, die keine Einigung erzielen oder
- wenn ein gemeinsames Haus oder Grundstück nicht mehr gemeinsam verwaltet werden soll.
Ein Ausschluss des Teilungsanspruchs ist grundsätzlich nur möglich, wenn die Miteigentümer vertraglich einen Teilungsverzicht vereinbart haben.
Wie läuft eine Teilungsklage ab?
1. Einvernehmliche Lösung prüfen
Bevor eine Teilungsklage eingebracht wird, sollte stets versucht werden, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Dazu zählen etwa der freiwillige Verkauf des Objekts, eine Auszahlung einzelner Miteigentümer oder eine vertragliche Aufteilung.
2. Klageeinbringung bei Gericht
Kommt keine Einigung zustande, kann ein Miteigentümer beim zuständigen Bezirksgericht die Teilungsklage einbringen. Das Gericht prüft zunächst, ob eine Teilung in Natur – also eine tatsächliche Aufteilung der Sache – möglich ist.
Beklagte Miteigentümer können Einwendungen gegen die Teilungsklage erheben: Denkbar ist beispielweise der Einwand, dass ein Teilungsverzicht vereinbart wurde oder dass eine reale Teilung technisch und wirtschaftlich möglich ist. Auch der der Einwand des Rechtsmissbrauchs oder der Treuwidrigkeit ist denkbar.
3. Realteilung oder Zivilteilung
Ist eine reale Teilung (z.B. die Aufteilung eines Grundstücks in mehrere Parzellen) möglich, wird sie vom Gericht angeordnet.
Ist sie nicht möglich oder wirtschaftlich unzweckmäßig, erfolgt eine Zivilteilung – in der Regel durch gerichtliche Versteigerung der Sache. Bei dieser Versteigerung dürfen grundsätzlich auch alle Miteigentümer – inklusive dem Kläger selbst – mitbieten.
4. Erlösverteilung
Nach der Verwertung (zumeist durch gerichtlichen Verkauf) wird der Nettoerlös – nach Abzug von Kosten und Gebühren – anteilig an die Miteigentümer ausgezahlt.
Teilungsklagen bei Immobilien
Besonders häufig betrifft die Teilungsklage Immobilien. Hier ist eine reale Teilung oft nicht praktikabel, weshalb in der Regel eine Zivilteilung durch Versteigerung erfolgt. Da der Versteigerungserlös häufig unter dem Marktwert liegt, kann eine vorherige Einigung wirtschaftlich sinnvoller sein.
Kosten einer Teilungsklage
Die Kosten hängen vom Wert der Sache und von der Verfahrensführung ab Neben Gerichs- und Anwaltskosten können auch Sachverständigenkosten anfallen. Der klagende Miteigentümer trägt zunächst die Kosten, kann sie aber – abhängig vom Verfahrensergebnis – teilweise oder vollständig ersetzt bekommen.
Fazit
Die Teilungsklage ist ein effektives, aber einschneidendes Mittel, um festgefahrene Eigentumsgemeinschaften aufzulösen. Es ist daher jedenfalls empfehlenswert, sich im Konfliktfall rechtlich gut beraten zu lassen.
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