Schadenersatz und Gewährleistung am Bau – Was Sie wissen müssen
Mängel, Verzögerungen und Schäden gehören zu den häufigsten Streitursachen bei Bau- und Infrastrukturprojekten. In der rechtlichen Beurteilung werden dabei regelmäßig zwei Haftungssysteme vermischt, die strikt voneinander zu trennen sind: Gewährleistung und Schadenersatz. Für Auftraggeber wie Auftragnehmer ist es entscheidend, die Unterschiede, Voraussetzungen und Rechtsfolgen zu kennen, um Ansprüche richtig durchzusetzen oder unberechtigte Forderungen abzuwehren.
Der Mangelbegriff im Bauvertrag
Ausgangspunkt jeder rechtlichen Beurteilung ist die Frage, ob überhaupt ein Mangel vorliegt. Nach dem allgemeinen Mangelbegriff ist ein Werk mangelhaft, wenn es nicht dem vertraglich Geschuldeten entspricht. Maßgeblich ist daher zunächst die konkrete Leistungsbeschreibung im Vertrag.
Fehlen dort detaillierte Vorgaben zur Art und Weise der Werkherstellung, muss das Bauwerk jedenfalls jene Eigenschaften aufweisen, die gewöhnlich vorausgesetzt werden können. Darüber hinaus ist das Werk nach den anerkannten Regeln der Technik des jeweiligen Fachgebiets auszuführen. Im Bereich der Bauwirtschaft sind dies die allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik und Baukunst.
Ob ein Bauwerk diesen Regeln entspricht, ist keine Rechts-, sondern eine Tatfrage, die regelmäßig durch Sachverständige zu klären ist. Technische ÖNORMEN können dabei eine wichtige Orientierungshilfe darstellen, da ihre Einhaltung grundsätzlich dafür spricht, dass auch die anerkannten Regeln der Technik eingehalten wurden. Sie sind jedoch nicht mit diesen gleichzusetzen: Normen können hinter dem Stand der Technik zurückbleiben oder diesen nicht vollständig abbilden. Umgekehrt kann ein Werk auch ohne strikte Einhaltung einer technischen ÖNORM den anerkannten Regeln der Technik entsprechen.
Sphärentheorie und Haftungsabgrenzung
Für die Haftung ist entscheidend, aus wessen Risikosphäre der Mangel stammt. Nach der sogenannten Sphärentheorie trifft den Bauunternehmer keine Gewährleistungs- oder Schadenersatzhaftung, wenn die Ursache der Mangelhaftigkeit ausschließlich in der Sphäre des Bauherrn liegt. Dazu zählen insbesondere vom Auftraggeber beigestellter Stoff, von ihm gelieferte Pläne oder ausdrücklich erteilte Anweisungen.
Diese Haftungsfreistellung gilt allerdings nur, solange der Auftragnehmer seine Warn- und Hinweispflichten erfüllt. Erkennt der Unternehmer, dass der beigestellte Stoff offenbar untauglich ist oder eine Anweisung offensichtlich unrichtig ist, muss er den Auftraggeber darauf hinweisen. Unterlässt er diese Warnung, wird er trotz Zuordnung der Ursache zur Bestellersphäre gewährleistungs- und schadenersatzpflichtig. Da der Bauunternehmer regelmäßig als Sachverständiger im Sinn des § 1299 ABGB anzusehen ist und im Vertragsrecht eine Verschuldensvermutung gilt (§ 1298 ABGB), wird eine Verletzung der Warnpflicht in der Praxis häufig bejaht.
Gewährleistung: Voraussetzungen, Fristen und Rechtsbehelfe
Gewährleistung bedeutet die Haftung für Mängel, die bereits im Zeitpunkt der Übergabe vorhanden oder zumindest angelegt waren und innerhalb der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Frist hervorkommen. Bei Bauwerken und sonstigen unbeweglichen Sachen beträgt diese Frist grundsätzlich drei Jahre ab Übernahme. Für technische Ausrüstungen, die selbständige bewegliche Sachen bleiben, gilt regelmäßig eine zweijährige Frist.
Tritt ein Mangel innerhalb der ersten sechs Monate nach Übergabe auf, greift die gesetzliche Beweislastumkehr: Es wird vermutet, dass der Mangel bereits bei Übernahme vorhanden war. Danach trägt der Auftraggeber die volle Beweislast für das Vorliegen eines Übergabemangels.
Das Gewährleistungsrecht ist zweistufig aufgebaut. Zunächst hat der Auftraggeber ausschließlich Anspruch auf Verbesserung oder Austausch. Erst wenn diese Abhilfen unmöglich sind, verweigert werden oder nicht innerhalb angemessener Frist erfolgen, kann der Auftraggeber auf Preisminderung oder – bei nicht bloß geringfügigen Mängeln – auf Vertragsauflösung (Wandlung) übergehen. Der Verbesserungsanspruch hat dabei klaren Vorrang. Der Auftragnehmer hat grundsätzlich das Recht, den Mangel selbst zu beheben und den vertraglich geschuldeten Zustand herzustellen.
Zurückbehaltungsrecht und mangelnde Fälligkeit des Werklohns
Besteht ein berechtigter Verbesserungsanspruch, ist der Werklohn regelmäßig nicht fällig. Dem Auftraggeber steht in diesem Fall ein Zurückbehaltungsrecht zu, das nach der Rechtsprechung grundsätzlich auch den gesamten offenen Werklohn erfassen kann. Dieses Druckmittel soll den Auftragnehmer zur raschen Mängelbehebung anhalten.
Grenzen erfährt das Zurückbehaltungsrecht dort, wo seine Ausübung schikanös wäre. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Verbesserungsaufwand in einem groben Missverhältnis zum zurückbehaltenen Werklohn steht. Eine starre Prozentgrenze existiert nicht; es ist stets eine Interessenabwägung im Einzelfall vorzunehmen. Unbedeutende, ganz geringfügige Mängel rechtfertigen kein umfassendes Zurückbehalten.
Wesentlich ist zudem, dass das Zurückbehaltungsrecht nur solange sinnvoll ist, wie der Auftraggeber tatsächlich eine Verbesserung durch den Auftragnehmer anstrebt. Wird dem Unternehmer die Verbesserung verwehrt oder erfolgt die Mängelbehebung durch Dritte, gilt das Werk als vollendet und der Werklohn wird fällig.
Schadenersatz: Voraussetzungen und Umfang
Schadenersatz setzt demgegenüber einen eingetretenen Schaden, einen Kausalzusammenhang, Rechtswidrigkeit und Verschulden voraus. Im Bauwesen betrifft dies häufig Mangelfolgeschäden, Begleitschäden oder Kosten der Mangelsuche. Mangelschäden selbst sind primär über das Gewährleistungsrecht abzuwickeln; bei schuldhafter Verursachung kann jedoch Schadenersatz statt Gewährleistung geltend gemacht werden.
Der Auftragnehmer haftet regelmäßig auch für das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen, insbesondere von Subunternehmern (§ 1313a ABGB). Wer sich der Arbeitsteilung bedient, trägt auch das Risiko fehlerhaften Handelns seiner Gehilfen. Entsprechend wichtig ist eine sorgfältige Auswahl der Subunternehmer und die vertragliche Überbindung zentraler Pflichten. Regressansprüche bleiben davon unberührt.
Mitverschulden des Bauherrn
Auch den Auftraggeber kann ein Mitverschulden treffen, etwa bei fehlerhaften Vorleistungen, mangelhaften Plänen oder unzureichender Koordination. Fehler der vom Auftraggeber eingesetzten Bauaufsicht werden ihm hingegen grundsätzlich nicht zugerechnet, da diese die Verantwortung der ausführenden Unternehmen nicht ersetzt.
Verjährung und Erkundigungsobliegenheit
Schadenersatzansprüche verjähren grundsätzlich drei Jahre ab Kenntnis von Schaden und Schädiger, jedenfalls aber nach 30 Jahren. Die Rechtsprechung verlangt vom Geschädigten eine gewisse Erkundigungsobliegenheit: Er darf nicht untätig bleiben, wenn konkrete Anhaltspunkte für einen Schaden vorliegen. In komplexen technischen Fragen kann die Einholung eines Sachverständigengutachtens geboten sein, um den Fristenlauf nicht ungewollt auszulösen oder zu versäumen.
Vorteilsausgleich und „Neu für Alt“
Wird ein Bauteil im Zuge der Schadensbehebung in einen besseren Zustand versetzt oder seine Lebensdauer verlängert, ist dieser Vorteil im Schadenersatzrecht zu berücksichtigen. Der sogenannte Abzug „Neu für Alt“ verhindert eine unzulässige Bereicherung des Bauherrn. Maßgeblich ist dabei der Zeitpunkt der Schädigung und die Restlebensdauer des betroffenen Bauteils. In der Praxis erfolgt die Korrektur regelmäßig aliquot.
Fazit
Gewährleistung und Schadenersatz folgen unterschiedlichen Zielsetzungen und Regeln. Wer Bauprojekte rechtssicher abwickeln will, muss Mängelursachen korrekt zuordnen, Fristen wahren und frühzeitig dokumentieren. Eine saubere Trennung der Anspruchsgrundlagen und ein strategisches Vorgehen entscheiden häufig über Erfolg oder Misserfolg in baurechtlichen Auseinandersetzungen.
