Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, kommt in Österreich fast immer mit einem Immobilienmakler in Kontakt. Häufig stellt sich dabei eine zentrale Frage: Muss ich Maklerprovision zahlen, auch wenn der Kaufvertrag am Ende nicht zustande kommt oder nicht abgewickelt wird?
Die Antwort gibt § 7 Maklergesetz (MaklerG). Diese Bestimmung regelt, wann ein Makler Anspruch auf Provision hat – und wann nicht.
Maklerprovision nur bei rechtswirksamem Vertragsabschluss (§ 7 Abs 1 MaklerG)
In der Praxis beginnt ein Immobilienkauf oft mit einem Kaufanbot. Die Abgabe eines Kaufanbots allein führt noch nicht zwingend zu einer Provisionspflicht. Ob bereits ein rechtswirksamer Vertragsabschluss vorliegt, hängt davon ab, ob das Anbot verbindlich war, ob es wirksam angenommen wurde und ob der Vertrag rechtlich Bestand hat.
Selbst wenn der Verkäufer formal das Kaufanbot annimmt, kann ein Vertrag rechtlich wieder wegfallen, etwa durch eine wirksame Anfechtung (zB bei Irrtum oder arglistiger Täuschung). In solchen Fällen fehlt es am rechtswirksamen Zustandekommen des Immobiliengeschäfts – und damit auch an der Grundlage für eine Provision nach § 7 Abs 1 MaklerG.
Was gilt, wenn der Kauf nicht durchgeführt wird? (§ 7 Abs 2 MaklerG)
Selbst wenn man davon ausgeht, dass ein Vertrag formell zustande gekommen ist, stellt sich oft die nächste Frage: Was passiert, wenn der Kaufvertrag später nicht abgewickelt wird?
In derartigen Fällen kommt § 7 Abs 2 MaklerG zur Anwendung: Der Provisionsanspruch entfällt, wenn das vermittelte Geschäft nicht ausgeführt wird und die Nichtausführung nicht vom Auftraggeber – also jener Partei, die den Makler beauftragt hat – zu vertreten ist.
Für Käufer:innen bedeutet das: Nicht jede Abstandnahme führt automatisch zur Provisionspflicht. Entscheidend ist vielmehr, warum das Geschäft scheitert.
Abstandnahme aus objektiv nachvollziehbaren Gründen
Es gibt zahlreiche Situationen, in denen Käufer:innen aus objektiv nachvollziehbaren Gründen nicht mehr am Kauf festhalten können oder müssen.
Beispiele sind:
- ein nachträglich hervorkommender erheblicher Vertrauensverlust gegenüber der Verkäuferseite
- unvorhergesehene Umstände, die eine Durchführung unzumutbar machen
- schwerwiegende Unklarheiten über die Rahmenbedingungen des Geschäfts
- objektiv nachvollziehbare Gründe, die außerhalb der Verantwortung des Käufers liegen.
Das Maklerrecht schützt Käufer:innen davor, eine Provision zahlen zu müssen, wenn das Geschäft aus solchen Gründen scheitert.
Klare Dokumentation empfehlenswert
Wer sich in einer Situation befindet, in der ein Immobilienkauf nicht mehr durchgeführt werden kann oder soll, sollte darauf achten, die eigene Position sauber festzuhalten. Das bedeutet:
- Rücktritt oder Widerruf schriftlich erklären
- Gründe klar kommunizieren
- weitere Kontaktaufnahmen dokumentieren
- frühzeitig rechtliche Beratung einholen.
Gerade in Provisionsprozessen kommt es entscheidend darauf an, ob die Abstandnahme begründet und nachvollziehbar war und wem sie zuzurechnen ist.
Sie haben Fragen zu einer Provisionsforderung oder zu Immobilienrecht allgemein?
Wir unterstützen Sie gerne bei der rechtlichen Prüfung und Durchsetzung Ihrer Position.
