Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) wurde das österreichische Mietrecht in zentralen Bereichen neu gestaltet. Im Fokus stehen die Wertsicherung von Mietzinsen, Befristungen und Rückforderungsansprüche – also Punkte, die für die wirtschaftliche Balance eines Mietverhältnisses wesentliche Bedeutung haben.
Nicht alle Mietverträge sind gleichermaßen betroffen. Die Änderungen zielen in erster Linie auf Wohnungsmietverträge im Anwendungsbereich des MRG ab.
Wertsicherung: mehr Systematik, weniger Dynamik
Die wohl wichtigste Änderung betrifft die Wertsicherung von Mietzinsen. Diese bleibt zwar weiterhin eine Frage der vertraglichen Vereinbarung – ohne entsprechende Klausel erfolgt keine Anpassung -, allerdings ist ihre Ausgestaltung nun deutlich stärker gesetzlich vorgegeben.
Künftig erfolgt die Anpassung nur mehr einmal jährlich zum 1. April. Das bringt eine gewisse Vereinfachung und Vorhersehbarkeit. Gleic zeitig wird die Wertsicherungshöhe betragsmäßig eingeschränkt: Steigt die Inflation über bestimmte Schwellenwerte, kann diese nicht mehr uneingeschränkt an den Mieter weitergegeben werden.
Für Mieter bedeutet das einen spürbaren Schutz vor starken Mietzinssteigerungen. Vermieter müssen hingegen akzeptieren, dass die Wertsicherung ihre ursprüngliche Funktion als vollständiger Inflationsausgleich nicht mehr uneingeschränkt erfüllt.
Unterschiedliche Behandlung von Alt- und Neuverträgen
Besondere praktische Relevanz hat die Unterscheidung zwischen bestehenden und neuen Mietverträgen. Für Neuverträge, die ab 2026 abgeschlossen werden, ist das neue System zwingend anzuwenden. Bei bestehenden Verträgen bleiben vereinbarte Wertsicherungsklauseln grundsätzlich aufrecht, werden aber durch die gesetzlichen Grenzen überlagert.
Das wird in der Praxis dazu führen, dass häufig zwei Systeme nebeneinander bestehen. In vielen Fällen wird zu prüfen sein, welche Anpassung sich aus der ursprünglichen Vereinbarung ergibt und ob diese durch das neue Gesetz gedeckelt wird. Diese Parallelität kann die Abrechnung komplexer machen und wird sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter relevant.
Befristung: längere Bindung mit unterschiedlichen Auswirkungen
Eine weitere wesentliche Änderung betrifft die Mindestbefristung von Wohnungsmietverträgen. Wird der Mietvertrag von einem unternehmerischen Vermieter abgeschlossen, beträgt die Mindestdauer nun fünf Jahre. Kürzere Befristungen sind nicht wirksam und führen dazu, dass das Mietverhältnis als unbefristet gilt.
Diese Regelung führt zu einer größeren Bestandssicherheit und stärkt damit die Position der Mieter.
Rückforderung von Mietzins: klarere, aber begrenzte Möglichkeiten
Auch bei der Rückforderung von Mietzinsbestandteilen – etwa bei unwirksamen Wertsicherungsklauseln – wurden die Rahmenbedingungen neu gefasst. Die Fristen sind nun klar strukturiert: es gilt eine dreijährige Frist ab Kenntnis des Anspruchs sowie eine lange absolute Grenze. Gleichzeitig wurden zusätzliche zeitliche Beschränkungen eingeführt, die sich am Zeitpunkt der Zahlung orientieren.
Das führt zu mehr Rechtssicherheit, begrenzt aber zugleich die Durchsetzbarkeit älterer Ansprüche. Für beide Seiten wird damit entscheidend, wann Unwirksamkeiten erkannt und geltend gemacht werden.
Fazit
Das 5. MILG bringt keine punktuelle Anpassung, sondern eine strukturelle Neujustierung zentraler mietrechtlicher Mechanismen. Für Vermieter wie für Mieter gilt gleichermaßen: Die Auswirkungen lassen sich nur im Zusammenspiel mit dem konkreten Mietvertrag beurteilen. Eine genaue Analyse bestehender Vereinbarungen und eine sorgfältige Gestaltung neuer Verträge sind daher wichtiger denn je.
