(Geschäftsraum)Mietvertrag und Pachtvertrag sind beides sogenannte Bestandverträge nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB), unterscheiden sich jedoch entscheidend in Zweck und Leistungspflichten voneinander. Während bei der Geschäftsraummiete der Bestandgeber bloß eine Geschäftsräumlichkeit zum reinen Gebrauch überlässt, wird bei der Pacht nicht nur die Räumlichkeit, sondern ein lebendes Unternehmen zur wirtschaftlichen Nutzung bzw. zur sogenannten Fruchtziehung übergeben.
Die Abgrenzung ist relevant, weil für Miet- und Pachtverträge oft völlig unterschiedliche gesetzliche Vorgaben bestehen: Mietverträge unterliegen oft zwingenden Mietrechtsschutzbestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG), Pachtverträge bieten hingegen deutlich mehr Vertragsfreiheit.
Ob ein Vertrag als „Pachtvertrag“ oder als „Mietvertrag“ bezeichnet wird, ist unerheblich. Entscheidend sind stets die tatsächlichen Merkmale und Zwecke des Vertrages.
Ein Beispiel zur Veranschaulichung der Brisanz dieses Themas:
Zwei Personen schließen einen Bestandvertrag ab, der als „Pachtvertrag“ bezeichnet wird. Jahre später stellt sich heraus, dass es sich gar nicht um einen Pachtvertrag, sondern um einen Mietvertrag handelt, der zur Gänze dem MRG unterliegt. Enthält der Vertrag Bestimmungen (etwa Kündigungsmodalitäten), die dem MRG widersprechen, sind diese Bestimmungen ungültig.
Indizien für Pachtverträge
Wesentliche Indizien für eine Pacht sind insbesondere:
- Betriebspflicht: Verpflichtung zur Weiterführung des Betriebs, z. B. Öffnungszeiten oder Unternehmensfortführung.
- Warenlager: Überlassung von Warenbeständen, besonders relevant bei verderblichen Gütern.
- Geschäftseinrichtung: Einrichtung und Inventar, auch als Ablöse oder Erneuerungspflicht ausgestaltet.
- Kundenstock: Vorhandensein eines bestehenden Kundenkreises oder „Goodwill“.
- Umsatzorientierter Pachtzins: Zinsbemessung nach Erlösen, in der Regel zusammen mit weiteren Pachtmerkmalen.
- Übernahme von Personal und Firmenfortführung: Verpflichtung zur Beibehaltung der Unternehmensidentität und Fortführung des Personals.
Praxistipp bei Miet- und Pachtverträgen
Um Rechtssicherheit zu schaffen und ungewollte Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie bereits vor Vertragsabschluss anwaltlich prüfen lassen, ob Miete oder Pacht vorliegt. Sollte es sich um einen Mietvertrag handeln, muss zudem geprüft werden, ob dieser dem Vollanwendungsbereich, dem Teilanwendungsbereich oder dem Vollausnahmebereich des MRG unterliegt. Erst auf dieser Grundlage kann vertragliche Klarheit geschaffen werden.
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