Wertsicherung neu: „wertgesichert gemäß MieWeG“ – was heißt das?

Mit dem Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) soll ein einheitliches, gesetzlich vorgegebenes Modell für Wertsicherungsklauseln bei Wohnungsmietverträgen im Anwendungsbereich des MRG geschaffen werden.

§ 2 MieWeG erlaubt die wirksame Vereinbarung einer Wertsicherung durch bloße Bezugnahme auf das gesetzliche Modell (zB „wertgesichert gemäß § 1 Abs 2 Mieten-Wertsicherungsgesetz„). Komplexe, individuelle Klauselwerke werden dadurch entbehrlich. Ohne Einsicht in das Gesetz ist allerdings nicht unmittelbar erkennbar, wie die Erhöhung exakt berechnet wird. Dieser Beitrag soll daher nicht neue Regelung zur Wertsicherung des Mietzinses überblicksmäßig beschreiben.

Geltung

Der Ministerialentwurf sieht vor, dass das Gesetz mit 1.1.2026 in Kraft tritt. Das MieWeG gilt sowohl für ab 1.1.2026 abgeschlossene Mietverträge als auch für Mietverträge, die bereits vor dem 1.1.2026 abgeschlossen wurden.

Erfasst sind Wohnungsmietverträge, also Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen im Anwendungsbereich des MRG, einschließlich der in § 1 Abs 4 MRG genannten Sonderfälle.

Das Berechnungsmodell

Jährliche Anpassung zum 1. April

Kern der Regelung ist § 1 Abs 2 MieWeG:

• Der Mietzins verändert sich erstmals am 1. April des Kalenderjahres nach Vertragsabschluss,
• in der Folge jährlich am 1. April.

Maßtstab ist die durchschnittliche Veränderung des Verbraucherpreisindex 2020 (VPI 2020) im Kalenderjahr vor dem Valorisierungszeitpunkt. Die durchschinttliche Veränderung wird dabei über einen Vergleich der jeweiligen Jahresdurchschnittswerte ermittelt.

Unterjährige Erhöhungen oder mehrere Erhöhungen innerhalb eines Jahres sind nach diesem Modell nicht mehr zulässig. Es gibt einen fixen Stichtag, den 1. April.

Valorisierungsdeckel

Übersteigt die durchschnittliche jährliche Veränderung des VPI 2020 3 % ist der über 3 % liegende Teil nur zur Hälfte zu berücksichtigen.

Beispiel: Bei einer Steigung des VPI 2020 um 6 %, werden 3 % voll berücksichtigt, die weiteren 3 % nur zur Hälfte (1,5 %) – insgesamt beträgt die zulässige Mietzinsanpassung somit 4,5 %.

Erste Valorisierung – zeitanteilige Berücksichtigung

Für die erste Valorisierung nach Vertragsabschluss enthält § 1 Abs 2 Z 2 MieWeG eine Schutzbestimmung: Die errechnete Veränderung wird nur im Ausmaß der vollen Monate des vor dem Valorisierungszeitpunkt liegenden Kalenderjahres seit Vertragsabschluss berücksichtigt.

Zusätzliche Begrenzungen im MRG-Anwendungsbereich

Bei Wohnungsmietverträgen, auf die Mietzinsbeschränkungen des MRG anzuwenden sind, enthält § 1 Abs 3 MieWeG weitere Obergrenzen:

• für das Jahr 2025 darf die durchschnittliche Indexveränderung höchstens mit 1 %,
• für das Jahr 2026 höchstens mit 2 % berücksichtigt werden.

Diese zusätzliche Begrenzung wirkt neben der allgemeinen 3-Prozent-Schwelle samt Halbierung des Überhangs. Für diese Mietverhältnisse gilt somit ein zusätzlicher Schutzmechanismus in den Jahren 2025 und 2026.

Übergangsrecht und Rückabwicklung

Anwendung auf Altverträge

§ 4 Abs 2 MieWeG ordnet an, dass § 1 Abs 1-6 auch für Verträge gilt, die vor dem 1.1.2026 abgeschlossen wurden („Altverträge„). Maßgeblich sind Erhöhungen, die ab dem 1.1.2026 eintreten oder eingetreten wären.

Bei bereits valorisierten Altverträgen knüpft das Gesetz an den Indexstand der letzten Wertsicherung an. Außerdem wird ermöglicht, bei Altverträgen auch andere Jahre als nur das unmittelbar vor dem Valorisierungsstichtag liegende Kalenderjahr in die Berechnung einzubeziehen.

Unwirksame Wertsicherungsklauseln und Verjährung

§ 4 Abs 3 MieWeG sieht folgende Verjährungs- und Rückforderungsregelungen im Falle von unwirksamen Wertsicherungsklauseln vor:

• Ist bei einem Altvertrag eine Wertsicherungsvereinbarung unwirksam, sind daraus resultierende Rückforderungsansprüche auf Zahlungen beschränkt, die in den letzten fünf Jahren vor Vertragsbeendigung geleistet wurden.
• Ist das Vertragsverhältnis im Zeitpunkt der Kenntnis der Rechtsunwirksamkeit und des Rückforderungsanspruchs noch aufrecht, gilt diese Beschränkung auf Zahlungen, die in den letzten fünf Jahren vor dieser Kenntnis geleistet wurden.
• Die Rückforderungsansprüche verjähren in drei Jahren ab Kenntnis der Rechtsunwirksamkeit und des Rückforderungsanspruchs, längstens aber in dreißig Jahren ab Zahlung.

Diese Begrenzung gilt nur für Altverträge (vor dem 1.1.2026 geschlossene Wohnungsmietverträge), also nicht für Neuverträge und nicht für MRG-Vollausnahmen, wie etwa Mietverträge über Wohnungen in Ein- oder Zwei-Objekte-Häusern.

Praxishinweise für die Gestaltung und Kontrolle von Mietverträgen

Für Vermieter:innen

• Bei Mietverträgen ab 1.1.2026, die dem Teil- oder Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, ist keine aufwändige Wertsicherungsklausel mehr erforderlich. Ausreichend ist die Bezugnahme auf das MieWeG.
• Komplexe Sonderklauseln erhöhen das Risiko der Unwirksamkeit, ohne rechtlichen Mehrwert zu bringen.
• Bei Mietverträgen im Vollausnahmebereich des MRG kann grundsätzlich ebenfalls eine Wertsicherung entsprechend dem MieWeG vereinbart werden. Bei diesem Mietverträgen könnte aber auch eine andere Wertsicherungsvereinbarung getroffen werden.
• Valorisierungsschreiben sollten den Index, die Jahresveränderung, die Anwendung des Deckels und das Rechenergebnis nachvollziehbar darstellen.

Für Mieter:innen

• Eine bloße Klausel „wertgesichert gemäß MieWeG“ ist grundsätzlich zulässig, setzt aber voraus, dass der Vermieter sich an den gesetzlichen Mechanismus hält.
• Verdachtsmomente für Fehler sind etwa mehrfache Anpassungen im Jahr, Erhöhungen zu anderen Stichtagen als 1. April oder Prozentsätze, die deutliche über der Jahresinflation abzüglich Deckel liegen.
• Bei Altverträgen lohnt sich eine Prüfung, ob frühere Wertsicherungsklauseln unwirksam waren und ob – unter Berücksichtigung von § 4 MieWeG – Rückforderungsansprüche bestehen.

Hinweis: Dieser Beitrag wurde mit Stand 10.11.2025 verfasst; das parlamentarische Verfahren kann Änderungen bringen.